Deweloper budujący wcześniej parki handlowe ma nową strategię — chce specjalizować się w przygotowaniu działek dla innych. Kupuje zwykłą ziemię, a sprzedaje jako projekt z pozwoleniem na budowę. Do niedawna Fortis Investments zajmował się przede wszystkim budową parków handlowych w różnych miejscach w Polsce. Na początku działalności firma spróbowała nawet deweloperki mieszkaniowej, jednak po kilku latach zrezygnowała. Uznała działalność wymagającą utrzymania zespołów sprzedażowych czy zapewniających serwis gwarancyjny za zbyt angażującą.
Punkt zwrotny — Przestawiamy się na land dewelopment jako nasze główne zajęcie. Poprzednie doświadczenie w budowaniu, wynajmowaniu i sprzedawaniu nieruchomości pomaga nam w ocenie przydatności działek dla deweloperów kupujących je od nas wraz z pozwoleniem na budowę — mówi Sebastian Wiśniewski, właściciel Fortis Investments. Firma nie rezygnuje całkowicie z budowania parków handlowych. W 2023 r. zakończyła budowę i komercjalizację dwóch, z czego obiekt w Ciechocinku został już sprzedany, a w Łowiczu jest w trakcie sprzedaży. Zaczyna też budowę parku w Łęczycy — ma już pozwolenie na budowę obiektu o powierzchni 5 tys. m kw., a głównym najemcą będzie sklep sieci Lidl. Na wczesnym etapie przygotowania ma park handlowy w aglomeracji bydgoskiej, a trzy kolejne w planach: w woj. pomorskim, lubuskim i łódzkim.
— Jednak to przygotowanie działek dla innych angażuje nas coraz bardziej. Właśnie sprzedaliśmy nieruchomość pod zabudowę wielomieszkaniową w Gdańsku przy ulicy Letnickiej. Jest to działka z pozwoleniem na budowę i projektem budynku wysokiej jakości na około 70 mieszkań — mówi Sebastian Wiśniewski.
Już wcześniej w ramach tej specjalizacji Fortis przygotował i sprzedał dwa grunty pod zabudowę mieszkaniową w Warszawie. Pierwszy to sprzedaż działki z pozwoleniem na budowę i projektem na około 45 mieszkań przy ul. Duninów na Białołęce, drugi to nieduża nieruchomość przy ul. Potockich na Gocławku.
Dziś firma ma jeden gotowy projekt ekskluzywnych mieszkań z widokiem na Zatokę Gdańską w Gdańsku (wraz z pozwoleniem na budowę) oraz kilka gruntów w przygotowaniu w Trójmieście. Przygotowuje też dwie nieruchomości gruntowe pod logistykę na Górnym Śląsku (po około 30 ha) i planuje przygotować wybrane już działki pod mniejsze inwestycje logistyczne w województwie małopolskim, w okolicach Wrocławia i województwie mazowieckim (każda po 8-10 tys. m kw. powierzchni najmu).
Zmiana profilu działalności ma poprawić wyniki finansowe firmy. Jej przychody netto w 2021 r. przekraczały 60 mln zł, ale w kolejnym nie zanotowała żadnych wpływów. Ubiegły rok zakończyła przychodami ponad 25 mln zł, a w obecnym przewiduje przekroczenie 30 mln. W planach na 2025 r. zakłada już ponad 110 mln zł przychodów, co jest związane ze zmianą głównego profilu działalności.
Według Sebastiana Wiśniewskiego przygotowanie gruntów pod inwestycje budowlane jest coraz bardziej czasochłonne i związane z rozwiązywaniem problemów prawnych, własnościowych i technicznych. Z tego powodu inwestorzy najchętniej kupowaliby działki z projektem mającym już pozwolenie na budowę. Firmy, które podobnie jak Fortis potrafią znaleźć odpowiednie grunty do danej inwestycji i przeprowadzić cały proces przygotowania ziemi do rozpoczęcia budowy, zyskują, kupując działki z dużym dyskontem i sprzedając z wysoką marżą.
Na celowniku firmy Fortis postawił na działki dla trzech segmentów nieruchomości, które dzięki własnym doświadczeniom miał okazję poznać jako deweloper: mieszkaniówki, magazynów i obiektów handlowych.
— Wierzymy w specjalizację. Hotele, biurowce czy inwestycje alternatywne nas nie interesują, bo nie mamy takich doświadczeń. Na rynku nieruchomości handlowych np. proces jest powtarzalny, łatwo zidentyfikować odpowiednie działki. W tym segmencie będziemy więc działać w całej Polsce — mówi Sebastian Wiśniewski.
W segmencie mieszkaniowym firma chce skoncentrować się na Warszawie i Trójmieście. To z jednej strony najlepsze rynki, z drugiej land dewelopment mieszkaniowy cechuje lokalność i firma nie chce się rozpraszać.
— Działki pod logistykę natomiast nie wymagają tak dużej kreatywności jak pod mieszkania. W segmencie magazynowo-przemysłowym skupiamy się na głównych rynkach: wokół Warszawy, na Górnym Śląsku, w Krakowie i Wrocławiu. Można nad nimi pracować bez obecności na miejscu, w czym pomagają nam własne narzędzia informatyczne — mówi Sebastian Wiśniewski.
Segmenty różnej prędkości Stawiając na trzy segmenty, firma wierzy, że pracy jej nie zabraknie — raz na topie są mieszkania, innym razem parki handlowe, a kiedy indziej magazyny.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych jest dziś w stanie zawieszenia między zamkniętym już kredytem 2 proc. a zapowiedzianym kredytem na start. Zdaniem szefa Fortisu jest to segment wrażliwy na decyzje polityczne i przez to sprawiający niespodzianki.
Bardziej przewidywalne są nieruchomości handlowe, ale od paru lat czynsze nie rosną, a grunty i budowa podrożały. Od roku mamy też średnio 10-procentowy spadek rentowności z tytułu spadku kursu euro, bo większość czynszów jest nominowanych w tej walucie.
— Obecnie logistyka i produkcja wyglądają lepiej i to na ten obszar kładziemy nieco większy nacisk. W ostatnim roku budowa nowych obiektów zwolniła aż o połowę, ale są zapytania o nowe grunty, najczęściej produkcyjne. Liczymy na parę projektów w tym segmencie — mówi Sebastian Wiśniewski.
Za https://www.pb.pl/dla-fortis-investments-grunt-to-grunt-1219097
